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Guida al calcolo e pagamento della Cedolare Secca sugli Affitti

Navigare nel complesso mondo della fiscalità degli affitti immobiliari può sembrare complicato, ma con una guida chiara e dettagliata, tutto diventa più semplice. 

Che cos’è la cedolare secca sugli affitti?

La Cedolare Secca è un regime di tassazione facoltativo che sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, semplificando la gestione fiscale delle locazioni immobiliari. Con questo regime, non devono essere pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo relative ai contratti di locazione. Le principali aliquote sono:

• 21% per i contratti di locazione a canone libero
• 10% per i contratti a canone concordato in specifici comuni
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Dal 2024, per i redditi derivanti da contratti di locazione brevi (inferiori a 30 giorni) l’aliquota è del 26%, applicabile solo dal secondo immobile locato. Questo regime facilita la gestione fiscale, escluso dal cumulo IRPEF, ma richiede una valutazione annuale per verificarne la convenienza rispetto al regime ordinario.

Chi può applicare la cedolare secca?

Sono idonei alla cedolare secca le persone fisiche titolari di proprietà o di altri diritti reali di godimento su immobili residenziali, che non esercitano l’attività di impresa. Questo include proprietari privati che affittano immobili abitativi per scopi privati.

Come si esercita l’opzione?

L’opzione per la cedolare secca non avviene automaticamente. Deve essere esercitata tramite l’apposito modello RLI al momento della registrazione del contratto di locazione o in dichiarazione dei redditi per le locazioni brevi. Il locatore deve quindi segnalarlo esplicitamente all’Agenzia delle Entrate.

La revoca

Il locatore può revocare l’opzione per la cedolare secca in qualsiasi annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Tale revoca garantisce maggiore flessibilità per adattarsi a eventuali cambiamenti nelle condizioni fiscali personali.

Locazioni brevi

Nel contesto delle locazioni brevi, la cedolare secca è applicabile per chi affitta fino a quattro immobili per periodi inferiori a 30 giorni. In questo caso, l’attività non viene considerata imprenditoriale. L’aliquota, per redditi derivanti da questi contratti, è incrementata al 26% a partire dal secondo immobile locato.

Pagamento dell’imposta

Il versamento della cedolare secca segue le stesse scadenze e modalità dell’IRPEF. L’acconto dovuto è pari al 100% dell’imposta versata nell’anno precedente, da pagare:

• in un’unica soluzione entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
• in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro
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La prima rata è pari al 40% dell’acconto complessivo, da versare entro il 30 giugno o il 30 luglio (con una maggiorazione dello 0,40%), mentre la seconda rata (60%) è da pagare entro il 30 novembre.

Quando conviene la cedolare secca?

La convenienza della cedolare secca deve essere valutata annualmente, confrontando l’aliquota cedolare con quella IRPEF. Occorre considerare anche eventuali bonus e detrazioni disponibili solo nel regime IRPEF ordinario. In genere, la cedolare secca può risultare conveniente nel caso di contratti di locazione a canone libero o per chi possiede un reddito elevato, poiché semplifica la gestione fiscale ed elimina il cumulo reddituale IRPEF.

Consulenza sulla cedolare secca

Se hai delle domande specifiche sulla gestione fiscale delle tue locazioni, possiamo offrirti consigli e aiutarti a prendere decisioni più informate riguardo all’applicazione della cedolare secca.